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提问：最近看了两个相对比较满意的小区，纠结选哪个 一个是成华区的明信鹭湾八十多平的大套二，户型装修都还可以.小区有增值税 一个是锦江的万科金润华府，小区要老一些，六十多平的套二，但是赠送面积比较大.不知道平签户口过去好签不，这种六十多平的产权面积会不会影响娃儿后面上小学.两个小区哪个更好？

回答：明信鹭湾在临近万年场，整体来说由于沙河阻隔，所以有点自成一派的感觉，片区内荒地和刚需楼盘偏多，但也有主干道联通河两岸，基本的生活是没有问题的，但是片区内确实发展不如万年场万象城这边，因此可以说还是有一定的性价比吧，至少比较适合预算一般的，但是又喜欢临近核心商圈的群体。另外万科金润华府在锦江的地位也和明信鹭湾类似，远处是攀成钢，塔子山，近些有东湖和川师，但是它属于沙河堡，周边商业和医疗不错，然后地铁2、6、7号线也环绕（但是都不太近），再加上锦江光环+实得较大，因此单价就高一些了。两个楼盘其实你还是很花了些功夫的，我认为如果比较偏向于自住，可以看万科金润华府（面积小，实得大，配套好），如果偏向于今后的出手，流通性等考虑，那么明信鹭湾则更好一点（单价低，性价比高，吸引人气）。至于你提及的60平会不会影响娃儿，这个我可以说义务教育是公平的，不会因为面积来卡壳，我的答案是不会影响。还有你说的“不知道平签户口过去好签不？”——如果你本就是成都户口了，那么是可以直接买房后申请平迁的，不难，很简单。

【资料图】

提问：雕叔，一栋楼有两个单元同户型的四套房子，中间两户南面无遮挡，北面两侧有遮挡采光不好，旁边两户南面有楼遮挡，北面很通透，是选中间户还是东边户或西边户呢？还有16层高的楼建议选哪个楼层好呢？

回答：选中间户，优先考虑南向采光好的。有预算的话，选15楼。有很多朋友不太会选楼栋楼层，新楼盘怎么选房子，给大家总结几条非常有用的经验公式：一般来说，越小面积、越高楼层、越是小区中心（楼王）的位置，均价越高。1. 楼层每高一层，每户均价大约增加0.5到1%左右；2. 同样的户型，如果分别位于临街和小区中心的楼栋，在楼层相同的情况下，差价会在3%到5%之间不等；3. 即使是同一楼栋内，朝小区中心花园和朝街外的相同户型也会产生0.5%上下的差异；4. 同一小区内，小户型会比大户型的均价高出5%甚至更多。记好这几个选房经验公式，大概率能选到性价比更高的好房子。

提问：雕叔你好！我的情况是：本人今年已提前退休，爱人还有年退休，小孩明年要上小学。今年10月搬了新家，目前已把旧房卖掉有了购房资格，预算400以内（含按揭）左右再买个房子。现在看的几个楼盘：一、二手房：1、攀成钢片区的锦江天誉南庭（单价3.87万2016年房子）。2、镏金岁月（单价2.5万2010年房子）。3、通用时代（清水单价3.4万2015年房明年2月满五年）。2、新盘：十陵首开龙湖景粼玖序一楼带底跃和花园的房子（单价1.97万）。问题：现在是买景粼玖序还是攀成钢片区的纠结不定。自己和爱人一直都想买套一楼带花园的房子想以后自住养老。但如果买了景粼玖序，小孩读书问题就只能再想办法。如果买了攀成钢片区的二手房，小孩读小学和初中的问题都可以解决，而且学校就在旁边，对小孩学习休息都比较有利，只是按目前买入的这个二手房价格，八九年之后还容不容易再转手。再一个就是感觉按目前的行情，如果这次不买景粼玖序，以后这种特别是龙湖的一楼带花园的房子更买不起，也没有这么近三环边位置的这类房子。

回答：你好！不要动不动觉得少就是稀缺，少就是不多，不一定是缺。龙湖洋房确实不错，板块有东进和大运会的加持，也有TOD，前景光明，只不过单就发展速度来说，还是需要等待，因为现在龙湖景粼玖序整个片区的工程建设量都会比较大，现在入住至少5年生活配套都没那么便利，运渣车会很多。现在买入只有耐心去等区域成熟。问题是你现在急需学区，我建议你就先买攀成钢的，先解决孩子读书自己居住环境又解决了，待读完书在买入龙湖那边那时基本走边TOD也修建完成。攀成钢是东门的核心区域，未来潜力都还很大，等攀钢商业体开业会更加繁华。二手天誉和通用时代都可以，新盘蓝润龙门马上也要开了。

提问：雕叔你好!有个问题想咨询下你，希望能得到你的指点。我们夫妻俩在崇州工作，现在崇州—套房，温江—套房。目前想法，想把温江房子（香悦云庭）装修，用于自住，娃娃打算在温江读书，通勤崇州大约半小时。打算一年后卖掉崇州房子（全款），大约90W加上手上4OW，打算到成都市区投资个200W的房子，这样是否可行，会不会太过折腾?是等入住温江后卖崇州置换，还是现在卖崇州置换，然后租房，纠结中。另外，这个预算成都有哪些推荐的板块?麻烦指点一下，谢谢!

回答：感谢赞赏！个人建议，入住后置换。首先租房和搬家都是需要付出资金和时间成本的，你装好了，起码也要等几个月才能入住，这段时间对你来讲不划算，真没必要现在着急卖。如今成都楼市，新房肯定是越来越贵，有剪刀差的新盘基本上已经很少，即使有，报名的人数也很多，很难抢到。没有剪刀差的新盘，也不差几个月的时间。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状没有剪刀差的新盘，也不差几个月的时间。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状态，现阶段来看，这几个月市场变化不会太大，即使涨也是小幅度上涨。200万推荐。新房推荐，投资可以不看区域，有性价比就上。二手房，给你几个盘，你可以做参考。如果有高新资格的话，首选高新。没有可以看看九龙仓御园。华润二十四城，中海新华府。绿地468，中粮香颂丽都，等类似的盘。配套相对来说都还不错，以后无论是租还是卖都好出手。咱们普通人投资以求稳为主，这些盘，跟着大盘上涨没有什么太大的问题，虽然涨幅不会太大，但相对来说比较安稳，保值。

提问：雕叔您好!高新西区天朗路2010年交房的楼盘芙华金色海伦，10层1梯2户电梯洋房，物业管理差，外墙老旧，买入单价4.8K+,现在二手房价仅1W多点。旁边犀浦新开楼盘单价都2W+了。纠结这房子是继续留着还是卖掉?请帮忙分析一下，谢谢!

回答：西北门近期楼市表现不佳，虽然是洋房产品,但物业和维护不行，目前市场单价一万一二的样子，加之背离政策发展风向，地铁、教育、商业配套一般，后期难有较大的发展，我们建议及早卖掉。前提是已经有更好的投资计划后。

提问：雕叔你好！在成都工作已有数年，一直都想买房，由于子弹有限，要不要先回去老家二线城市买个房子呢？

回答：不要轻易浪费首房首贷的资格。当下的房价的确让很多人都有点打退堂鼓了。关注我的朋友大多都是成都地区工作的，一开始因为钱不够买不起，又怕房价上涨，也想着万一以后要回老家发展，给自己留条退路，就先回去买房占个坑。结果说了几年也还没回去，因为回去没有合适的工作，再加上在成都呆习惯了也不想回去了，又攒了点钱也能在成都上车了。最后卖了二线房子，想到一线城市来买房，但因为有过贷款记录，现在首付也要5成或者6成，本来可以买个套三的，只能买个套二的了，真的是血泪教训。如果你现在工作稳定，那你就对自己狠一点，下定决心留下来，为了下一代，不要给自己留退路，否则你的下一代还要从0开始奋斗。大城市就是掐尖的，资源和视野都是最好的。不要相信那些逃离高房价城市，什么大城市容不下身之类的心灵鸡汤。过去那些鸡汤真的不知道害了多少人。现在的苦你不吃，你的下一代也可能吃。更别说你已经在大城市工作了，那就先在这里买房，解决第一套刚需的问题。

提问：雕叔大大，你好！我差几个月44岁，目前离异带娃，现在有一套房子（无贷款），金牛区户口，普通资格，手里有141万，由于我工资证明开出每月工资11000元，想买房用上组合贷就只能贷到我60岁，贷款额度就贷不了多少，总价只能买210万左右的房子。买第二套房子主要目的是投资，现在有万科金域华府的一楼的房子顺销，很有可能买得上，你说我是去买这新房子（买得上的话，但担心1楼以后不好出手。成都刚出了第二批集中供地的消息，天府新区包括华阳清水房限价大概17000元／平）？还是等着年底房价下跌，买二手房好？比较担心是现在买还是以后买，怎么才能买到最合适的时机？另外如果买到万科金域华府，这7套房哪套相对好一点？见下面图片（上北下南），非常感谢！

回答：首先来说，贷款方案你目前是确定用组合贷款，然后贷款到60岁，这样的总价预期大概也就是210万？我试算了一下，如果商贷30万，公积金贷款40万，加起来70万，然后按照目前商贷利率6.13%+的情况，基本上你贷款16年（到60岁），差不多月供是4900元左右。你1.1万的收入，贷款这一些还是没问题的，稍微有些弹性空间，所以你的总价210万也是略有上浮的可能的。1、万科金域华府整体来说就是一个刚需楼盘，周边的基本面是老破的华阳镇既视感，所以虽然单价便宜，只有1.7万左右，但是偏刚需+大环境一般，认可度并没有想象中的高，一度顺销了好些房源。你买肯定是能买到的，只是说它的未来，可以参考同板块的南阳盛世，同样前些年的次新，但是价格体系整体来看，上涨不多，投资价值不如其余的纯次新板块，你真要买的话，我认为也可以，但是相对来说，其余的一些更好的机会，或将丧失（这里主要是指热门板块的次新二手和新开发土地）。一定要买万科金域华府的话，我认为先尽量选择朝向，朝南的以后流通性更好，所以1栋2单元的101号房，应该是更优质一些的，其次9栋的2个单元朝西，朝洋房的，整体品质也较好，会有洋房价值的外溢，最后8栋的应该是朝西北，而且对公共区，平时人比较多，很嘈杂，你在1楼受不了的。2、天府新区出炉了8宗限价地，清水单价1.7万居多，大多在锦江生态带和麓山，我认为这两个板块锦江生态带最好，麓山的次之，但是都是容积率偏低的改善型的，2-3左右，不像万科这个非常刚需，因此对大家买天府的房子而言，或许是一种机会，你本就是纯投资而非自住的，多一些耐心，未尝不可，到时候好好去选择一番（不是指一定买这8宗地），或许更有价值和意义。整体来说指导价不是洪水猛兽，集中供地也不是救命稻草。对于当下如果能遇到真正合适的，我认为可以及时上车，不要妄想把楼市里的最后一个铜板挣完，什么都想得到，什么都想抄底，往往到最后会死得很难看。但我们也看得到，集中供地如今在地段上和价格上都有更大的诚意了，表面上存在一个“普通资格到时候就一定抢得到吗”的问题，深层次上是整体楼市的行情淡化，把购房的紧张和压力给释放了，转而对于我们普通购房者是有利的，这种情绪变化很重要，让我们能够及时上车，而不是指望着集中的地块去上车。

提问：雕叔成都的土拍一浪高过一浪地价都和江北嘴房价差不多了重庆还在原地打滚重仓重庆的我无比焦虑请问雕叔啥时候重庆也能迎来自己的高光时刻?

回答：成都土拍好，但是价格也没起来。一般来讲，重庆行情比成都晚一年， 你怕什么。成都那个价格，等到新房卖出来，一平米3万，4万，你买的起啊?老老实实拿着便宜的重庆乐吧。好货不怕晚，就怕贵。

提问：雕叔你好！请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样?我是在17年入手，现在小区内很多人抛售2万一平，我想请问要不要跟风现在出手?有点担心以后卖不出去，感觉这边盘太多了，光麓湖就有几十个组团。还有保利，花园城等等。

回答：天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市，大部分土地都是公园绿地,再除去一些产业和商业用地，住宅用地本身就不算多，再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的，单位土地能修的建筑面积就少，再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品，面积都不小,那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区房子太少了，不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍,你卖了有购房资格再买其他的吗?按现在的行情,你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子，所以显然现在没有卖的必要。

提问：雕叔你好！成华第二顺位，纯投资，交房就出租，到时间就卖的那种。麻烦详细介绍一下成华区即将开的几个神盘，哪个适合我的需求。另外想咨询万象城周围还会开神盘吗?在网上看见有人问华润二十四城9期，我对那边实在是不太熟悉。

回答：万象城9期不知道能不能开出来，如果可以，那肯定要抢的，第二顺位可能还不一定没入围，不过可以一试。另外，成华区神盘四个华侨城九熙，十里风和，麒麟汇原滩，sm锦悦。此外，后期可能还会开的青秀阅山也不错。

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